律师：开发商不能借口“笔误”不履行合同

　　《购房合同承诺每栋楼装3台电梯，收楼前只装了2台》新闻追踪
 
　　4月22日本报报道了万江北大资源御湾小区两栋30多层的高楼，每栋每单元120多住户，却只有2台10人电梯，东莞万江北大资源御湾的业主认为在购房合同中，开发商承诺每栋楼会安装3台三菱电梯，但大楼建好却只有2台电梯，开发商存在欺诈行为。对此，开发商回应：所有业主购房合同上出现该楼将配有3台电梯的注明都是拟定合同时工作人员笔误(详见4月22日《东莞观察》AⅡ04版报道)。
 
　　既然在规划中已经注明是每栋楼2台电梯，而合同中与规划报备的数目不一致，房地产交易中心又如何通过了审批备案？对此，万江街道房管局拒绝接受采访。广东卓信(东莞)律师事务所律师游雄志表示：业主与北大资源御湾开发商签订的合同属于商品房买卖合同。“笔误”的说法是开发商单方面的说法，在法律上来讲，“笔误”并不是有效的、对不履行合同的抗辩。
 
　　因电梯数与合同不一致业主拒收楼
 
　　北大资源御湾商住区位于东莞市万江街道华南摩尔主题购物公园附近，属于万江的繁华地带。该住宅区的楼盘于2012年3月份开盘，在售楼时，开发商在购房合同中向业主承诺：每栋楼均装有3台电梯，满足住户出行需求。
 
　　但在今年1月份，业主李先生发现：建好的16栋、18栋两栋大楼里，只有2台电梯，这与开发商当初在购房合同里承诺的每栋楼安装3台三菱电梯不符。按照约定，4月30日是交楼日期，在交楼之前，众多业主寻找开发商负责人表达不满。
 
　　现场一位业主告诉记者：“楼层较高，而且住户很多，如果只有2台电梯，上下班会很不方便。”在这位业主提供的《样板房装修标准、设备情况登记表》中，记者看到共用设施与设备一栏里，注明会安装3台上海三菱电梯。
 
　　对于业主提出加装电梯的需求，东莞北大资源地产有限公司相关负责人表示：加装电梯涉及到修改、变更规划，如果要加装电梯，一方面要看政府主管部门允不允许加装，另一方面也要看在技术上能不能实现。同时，该负责人表示，如果最后实在不能与业主协商出一个双方都能接受的方案，也可以给业主退房。
 
　　目前，业主与开发商就此纠纷还在进一步协商中，双方提出的条件对方都不能接受。对于目前双方协商不成的局面，有业主表示谈不拢就将开发商起诉到法院。
 
　　如何通过审批 万江房管所未回应
 
　　购房合同需要备案。通常情况下，在业主与开发商签订好商品房买卖合同以后，由开发商加盖公章直接去该房屋所在地的房地产交易中心办理备案登记手续。既然在规划中已经注明是每栋楼2台电梯，而合同中与规划报备的数目不一致，房地产管理所如何通过了审批备案？
 
　　对此，开发商有关负责人表示：项目的报建、审批等涉及到多个部门，审批环节中相关部门也可能疏忽了这个点。
 
　　4月22日上午，记者走访了万江街道规划建设办。该办公室工作人员拿出了相关的报备、审批图纸。在图纸上，记者看到：北大资源御湾16栋和18栋确实是规划了2台电梯，那么，为什么在购房合同中又变成了3台电梯呢？
 
　　对此，4月22日上午，记者走访了万江街道房地产管理所。该所相关工作人员表示：合同的审批、报备确实在万江房地产管理所进行。记者提出疑问：北大资源御湾跟业主签订的合同中，相关条款跟规划建设办的规划审批项目明显不相符合，房地产管理所又是如何通过审查并进行备案的？该工作人员表示：需要记者去万江宣传部门开具证明，然后才能回答记者的提问。
 
　　经记者进一步交涉，该工作人员同意稍后通知房地产管理所的负责人并给记者电话回复，但直到4月23日截稿时间，记者并未收到房管所相关负责人的任何回复。期间，记者多次拨打房地产管理所该工作人员留下的电话，但一直没有人接听。对此，本报将继续关注。
 
　　“笔误”说法
 
　　不是对合同约定的有效抗辩
 
　　■律师点评
 
　　广东卓信(东莞)律师事务所游雄志律师表示：业主与北大资源御湾开发商签订的合同属于商品房买卖合同。“笔误”的说法是开发商单方面的说法，在法律上来讲，“笔误”并不是有效的，也不能形成对不履行合同的抗辩。
 
　　在签订商品房买卖合同后，开发商和业主双方都需要严格履行合同规定。如果无法履行小区配套设施建设的条款，从法律上来讲，就属于开发商单方面违约行为。产生违约行为后，就需要承担违约责任。违约责任有两方面：一方面，合同中是不是约定了违约后应当承担的责任，如果有违约责任，就需要根据相应条款承担违约责任；另一方面，如果违约导致业主的“价值损失”，对于这个损失，开发商需要去弥补。
 
　　市民在买房过程中，需要面对条款众多的购房合同，在解读购房合同中需要特别注意哪些内容？游雄志表示，通常需要特别注意的有以下几点：其一，验收条款，什么情况下交楼验收合格，验收前开发商需要提供哪些资料和证明？业主在收楼过程中，需要注意到这些内容。其二，要关注双方约定的交楼时间，很多时候开发商会延期交楼，应该在购房合同中约定延期交楼的开发商责任，应该赋予业主延期交楼单方解约权。其三，对于一些格式条款，如果相关条款对业主的权益有重大影响，应该在补充条款或者附件中进行一些变更或者另行的补充说明。其四，对于小区的附属设施和绿化等应该进行一些合同约定，并且，要详尽清晰。这样做，是为了防止开发商将小区的游泳池，公共绿地等出售、转租，损害业主权益。
 
　　广东名道律师事务所付鹏律师认为：开发商在合同附件里能够写出电梯台数，这样的合同还算是比较完善和详细。但是，附件也是合同的一部分，如果不能做到附件中约定的内容，则属于开发商违约。
 
　　市民在购房过程中，与开发商签订的合同越细致越好。一般情况下，合同内容应该包括：房屋面积、位置、户型以及相应配套等，这些内容都应该详细规定。现在，许多开发商承诺买房送学位，但是，如果这一点没有写进合同，最后就容易造成权益受损。如果开发商有诸如买房送学位的承诺，业主一定要督促开发商将这些内容写进合同里。

中国律师在线网摘编：欧波